Rendimentos prediais: Reinvestimento de mais-valias e deduções

A mobilidade geográfica e as mudanças nas circunstâncias pessoais e profissionais dos contribuintes exigem respostas flexíveis por parte do sistema fiscal.

O regime atualmente em vigor, aplicável ao reinvestimento de mais-valias imobiliárias e às deduções aos rendimentos prediais, traduz essa evolução, oferecendo soluções mais ajustadas à realidade dos cidadãos.

ENQUADRAMENTO

Na sequência das alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro, que eliminou definitivamente a Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL), foram implementadas medidas concretas no Código do IRS com o objetivo de promover a mobilidade geográfica e social dos cidadãos, acompanhando as mudanças nas suas circunstâncias pessoais e profissionais.

Destas medidas resulta o regime atualmente em vigor, aplicável ao reinvestimento de mais-valias imobiliárias e às deduções aos rendimentos prediais, que reflete uma abordagem mais flexível e ajustada à realidade dos contribuintes.

REGIME DO REINVESTIMENTO DE MAIS-VALIAS IMOBILIÁRIAS

Atualmente para que seja possível beneficiar da isenção de tributação de mais-valias em sede de IRS, o imóvel alienado deve ter servido como habitação própria e permanente (HPP) do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovado através do domicílio fiscal, durante os 12 meses anteriores à data da alienação ou, se anterior, à data do reinvestimento.

Este requisito pode, no entanto, ser dispensado em situações excecionais, como alterações na composição do agregado familiar — casamento, união de facto, divórcio ou respetiva dissolução — ou em caso de aumento do número de dependentes.

O regime de reinvestimento de mais-valias mobiliárias pode ser sintetizado nos seguintes termos:

O imóvel deve ter sido afeto a HPP por um período mínimo de 12 meses
Se o reinvestimento for anterior à alienação, o prazo é contado a partir da data do reinvestimento
Estão previstas exceções ao prazo em situações de mobilidade profissional ou alterações familiares
Deixou de existir a limitação que impedia o acesso ao regime nos casos em que o contribuinte tivesse beneficiado da exclusão no próprio ano ou nos três anos anteriores
DEDUÇÕES AOS RENDIMENTOS PREDIAIS

Determina-se que, dos rendimentos prediais brutos provenientes de contratos de arrendamento habitacional, poderão ser deduzidas, até ao valor total, as despesas de rendas suportadas pelo sujeito passivo com a sua própria habitação, desde que sejam cumpridos os seguintes requisitos:

O imóvel que gera os rendimentos prediais tenha sido, antes de arrendado, utilizado como habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovado pelo domicílio fiscal, durante pelo menos 12 meses
O sujeito passivo tenha mudado a sua habitação própria e permanente para um local a mais de 100 km de distância do imóvel gerador de rendimentos prediais
Ambos os contratos de arrendamento estejam devidamente registados no Portal das Finanças da Autoridade Tributária e Aduaneira

Rogério Fernandes Ferreira
Duarte Ornelas Monteiro
Joana Marques Alves
Ana Sofia Gariso
Amélia Carvela
Matilde Gonçalves de Sousa
Ana Rita Teles
Guilherme de Oliveira Rato
Carolina Silvestre