Quantos metros quadrados de habitação cabem no orçamento das famílias portuguesas?

Todos sabemos que as casas estão caras, mas poucas vezes lemos ou ouvimos sobre a dimensão da casa que podemos cobrar, sem colocar em risco a estabilidade financeira da familia.

Para tornar o problema mensurável, proponho um indicador simples: a Área Habitacional Acessível para um Agregado Unipessoal.

O cálculo parte de um limite de preço equivalente a quatro anos de rendimento disponível anual mediano, onde, e com base no custo atual M2, estima a área da habitação recomendável para a sustentabilidade financeira de cada agregado familiar.

O múltiplo de quatro não é uma norma legal nem uma fronteira universal da acessibilidade. É uma opção metodológica: um ponto intermédio, já menos exigente do que a regra clássica dos três rendimentos anuais, que permite comparar o poder de compra com a dimensão das casas existentes sem depender das taxas de juro ou do prazo do crédito.

O dado mais recente do INE coloca a mediana do rendimento monetário líquido por adulto equivalente em 14.465 euros anuais, com referência aos rendimentos de 2024. Para uma pessoa que vive sozinha, um adulto equivalente corresponde ao próprio agregado, pelo que esta é uma aproximação mais coerente do que usar o salário bruto.

Quatro rendimentos anuais correspondem a: [ 4 x 14.465 = 57.860;€ ]

Em 2025, o preço mediano dos alojamentos familiares efetivamente transacionados em Portugal foi de 2.076 euros por metro quadrado. Logo: [ 57.860 \div 2.076 = 27,9;m² ]

Ao preço mediano nacional, uma pessoa com o rendimento disponível mediano poderia, portanto, adquirir cerca de 28 m², se limitasse o preço da casa a quatro anos do seu rendimento líquido.

Este cálculo ainda é benevolente. Não deduz IMT, imposto do selo, escritura, registos ou outros custos de aquisição. Também não resolve a necessidade de entrada inicial nem garante que o banco conceda crédito. Mede apenas a relação estrutural entre rendimento, preço e área.

Quantas casas com essa dimensão existem?

Os Censos 2021 classificam as residências habituais por escalões de área útil. Em Portugal existiam 4.142.581 alojamentos familiares clássicos de residência habitual.

Como a área economicamente acessível calculada é de 27,9 m² e apenas 1,53% das habitações têm menos de 30m2, a conclusão estatisticamente rigorosa e mais inquietante:

No máximo, 1,53% das residências habituais em Portugal tem uma área compatível com o que uma pessoa de rendimento mediano poderia comprar por quatro rendimentos anuais. A percentagem real é necessariamente inferior.

E mesmo esta formulação fala apenas de dimensão. Uma casa com menos de 28 m² pode situar-se numa região mais cara do que a mediana nacional, estar degradada, não se encontrar à venda ou não ser adequada às necessidades do comprador. A percentagem de oferta efetivamente acessível será, portanto, muito menor.

Não faltam apenas casas: faltam as casas certas

O contraste é difícil de ignorar:

• 24,8% dos agregados são constituídos por uma pessoa;
• apenas 1,53% das residências habituais pertence ao único escalão de área que pode conter casas compatíveis com o limite calculado;
• e apenas uma fração desse 1,53% terá efetivamente até 27,9 m².

Não se pode concluir que cada agregado unipessoal queira ou deva viver numa casa pequena. Uma pessoa pode precisar de espaço para trabalhar, receber filhos, cuidar de familiares ou simplesmente viver com conforto. A área economicamente acessível não é a área desejável: é o retrato daquilo que o rendimento permite comprar aos preços atuais.

É precisamente esse o problema. A dimensão da habitação funciona como multiplicador do preço. Quando quase toda a oferta começa acima da área que um rendimento individual consegue suportar, a pessoa que vive sozinha é empurrada para uma de quatro soluções: comprometer uma parcela excessiva do rendimento, procurar casa muito longe, partilhar habitação contra a sua preferência ou permanecer dependente de uma estrutura familiar anterior.

A própria regulação revela a tensão

O Regulamento Geral das Edificações Urbanas distingue área bruta, área útil e área habitável e estabelece requisitos mínimos para os fogos e respetivos compartimentos. Estas regras nasceram, em grande medida, para assegurar salubridade, ventilação, iluminação e dignidade habitacional, objetivos que não devem ser abandonados.

Mas o desafio contemporâneo é outro: conceber habitações compactas que cumpram plenamente esses objetivos, em vez de confundir qualidade com acumulação de metros quadrados. Uma casa pequena não tem de ser uma casa indigna. Pode ter boa luz, ventilação, arrumação, acessibilidade, espaço exterior ou áreas comuns partilhadas. Exige, isso sim, melhor arquitetura.

O debate não deve ser reduzido à eliminação de mínimos regulamentares. Deve incluir a revisão inteligente das tipologias, a construção modular, a reconversão de edifícios, a promoção de T0 verdadeiramente habitáveis e a criação de modelos intermédios entre o quarto arrendado e a casa familiar convencional.

A política de habitação continua a contar famílias do passado

Construir milhares de casas sem perguntar para quem são pode aumentar o stock e conservar o problema. Se uma parte crescente da população vive sozinha, a política pública, o planeamento urbano, o financiamento e a promoção imobiliária têm de reconhecer essa realidade.

Isso implica publicar e acompanhar, por município, pelo menos três indicadores:

1. o número e o peso dos agregados unipessoais;
2. a área habitacional acessível ao rendimento disponível mediano local;
3. a percentagem do parque e das novas construções situada abaixo desse limiar.

Só então poderemos avaliar se a oferta nova está a responder à sociedade real ou apenas a reproduzir o parque existente.

Portugal não tem apenas um défice quantitativo de habitação. Tem um défice de correspondência: entre o tamanho dos agregados, os rendimentos disponíveis e a dimensão das casas. Enquanto quase um quarto dos agregados for composto por uma pessoa e menos de 1,53% das residências habituais estiver sequer no escalão de área potencialmente compatível com o seu rendimento mediano, continuar a oferecer sobretudo casas familiares será construir para um país que já mudou.

Frederico Lucas