Decreto-Lei n.º 97/2026: O que muda nas regras fiscais da habitação

No dia 20 de maio de 2026 foi publicado, pela Presidência do Conselho de Ministros, o Decreto‑Lei n.º 97/2026, que aprova um conjunto de medidas fiscais e regimes específicos para incentivar a construção, reabilitação, aquisição e arrendamento de imóveis para habitação.

As novas medidas entram, em regra, em vigor a 1 de setembro de 2026, com regras transitórias para disposições relativas ao IRS e ao IVA.

Principais medidas

• IVA da construção a 6%: aplicação temporária da taxa reduzida de IVA de 6% às empreitadas de construção e reabilitação de imóveis destinados a habitação para venda (até €660 982) ou arrendamento (renda até €2 300/mês). Abrange projetos iniciados entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029. O incumprimento dos requisitos pode obrigar à devolução do IVA.
• Restituição parcial de IVA: regime que permite a particulares recuperar parcialmente o IVA suportado na construção da habitação própria e permanente.
• Contratos de investimento para arrendamento (CIA): criação de um regime com benefícios fiscais até 25 anos para projetos de arrendamento habitacional, com vantagens em IMT, IMI, AIMI e IVA.
• Benefícios fiscais em IRS e IRC no arrendamento: aplicação de taxa reduzida de 5% a determinados rendimentos de arrendamento a preços acessíveis; redução para 10% na tributação dos rendimentos prediais habitacionais; em IRS e IRC com contabilidade organizada, apenas 50% destes rendimentos passam a ser considerados para efeitos fiscais.
• Exclusão de mais‑valias em IRS: as mais‑valias obtidas entre 2026 e 2029 podem ficar isentas de tributação se reinvestidas em imóveis destinados a arrendamento habitacional. O reinvestimento deve ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda.
• Dedução de rendas em IRS: aumento do limite máximo da dedução relativa a rendas para €900 em 2026 e para €1 000 a partir de 2027.
• Agravamento de IMT para não residentes: taxa de IMT de 7,5% na aquisição de imóveis habitacionais por não residentes, exceto se forem (ou se tornarem) residentes fiscais em Portugal no prazo de dois anos.
• Redução de IMT e Imposto do Selo: isenção de IMT na aquisição de habitação própria e permanente até €330 539, com possibilidade de taxas reduzidas acima desse valor; previsão de dedução à coleta do Imposto do Selo.
• Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA): aprovado para promover oferta de habitação a rendas acessíveis. O RSAA fixa limites máximos de renda por tipologia (definidos por portaria) com referência a 80% da mediana das rendas por concelho divulgada pelo INE, podendo ajustar‑se por eficiência energética ou existência de estacionamento privativo. O regime aposta na simplificação administrativa e maior eficiência operacional, substituindo constrangimentos do anterior Programa de Apoio ao Arrendamento Acessível.

Impacto e recomendações

As medidas alteram substancialmente o enquadramento fiscal da habitação e do arrendamento, com impactos diretos sobre proprietários, promotores, investidores e particulares. Para aproveitar os incentivos e evitar incumprimentos (por exemplo, quanto ao IVA reduzido), é aconselhável:

• Rever calendários de projetos de construção e reabilitação para enquadramento nas datas elegíveis.
• Avaliar a oportunidade de celebrar contratos de investimento para arrendamento (CIA).
• Analisar o enquadramento fiscal (IRS/IRC) dos rendimentos prediais e eventuais benefícios aplicáveis.
• Planear eventuais reinvestimentos de mais‑valias para beneficiar da exclusão prevista.
• Consultar especialistas para interpretar as portarias que fixarão limites de renda no âmbito do RSAA.